Экономика жилья: владеть или снимать?

Эта простая модель позволит вам лучше понять экономику данного вопроса.

Краткий вывод, который я получил в результате моделирования, таков. В современных условиях покупать жилье в собственность экономически оправдано только в следующих случаях: (а) в качестве финансового вложения, надежного, но с низкой доходностью; (б) в случае сильного падения цен на жилье с перспективой последующего роста. В остальных случаях выгоднее арендовать жилье и ждать подходящего момента для покупки. Далее я расскажу подробно, как были получены эти выводы.

Предыстория

Для многих людей ответ на вопрос очевиден — покупать любой ценой, т.к. в своем доме можно делать, что хочешь, и никто не выгонит. На мой взгляд, такая позиция является следствием нашего диковатого рынка аренды, на котором и арендатор, и собственник жилья оба рискуют, вступая в отношения. Когда риски высоки, а отношения сторон плохо урегулированы, экономика уходит на второй план. На развитом рынке, где информация о сделках открыта и доступна, стороны руководствуются законом и договором, а споры быстро решаются справедливым судом, экономический фактор будет играть гораздо более значимую роль. Итак, в надежде, что мы движемся к цивилизованному рынку, анализируем экономику вопроса. В любом случае, даже если вы уже все решили без моделей и расчетов, вам будет полезно понимать, что вы заплатили за то или иное решение.

В какой валюте считаем

Любой экономический расчет начинается с выбора валюты. Да и вообще, современному человеку хорошо бы понимать, в какой валюте он живет. Если ваши доходы и расходы измеряются, как правило, в рублях, тут все однозначно. В этом случае любое вложение в иностранной валюте нужно рассматривать как способ дополнительного заработка и никак иначе. Из этого следует, что валюту нужно вовремя покупать и вовремя от нее избавляться, и не делать из нее вечную ценность.

Когда риски высоки, а отношения сторон плохо урегулированы, экономика уходит на второй план

Если мы говорим о российской жилой недвижимости, то на текущий момент — это рублевый актив. Еще не так давно, когда инфляция была заоблачной, продавцы назначали цену в долларах. Не исключено, что мы вернемся к подобной ситуации в будущем, но на сегодня цена жилья измеряется в рублях. Это утверждение основано на опыте 2015-2016 годов, когда курс рубля менялся в разы, а цена недвижимости оставалась прежней. Таким образом, все дальнейшие расчеты мы делаем только в рублях.

Начальный капитал и ипотека

Для упрощения модели мы будем исходить из того, что у вас есть начальный капитал для покупки жилья. Модель покажет нам, при каких условиях с покупкой стоит повременить, а капитал вложить под проценты (далее — альтернативная инвестиция). Если же сумма, необходимая для покупки, отсутствует, и вы планируете брать кредит, то покупка жилья становится еще менее выгодной по сравнению с арендой. Это будет справедливо до тех пор, пока у нас заоблачные ставки по ипотечным кредитам (намного выше доходности, получаемой арендодателями от сдачи жилья внаем).

Итак, мы моделируем ситуацию, при которой у вас есть деньги на покупку жилья. Если в этих условиях аренда оказывается выгоднее, то покупка в кредит ничего не изменит — аренда становится еще более предпочтительной.

Что будем учитывать

Поскольку мы не можем достаточно точно прогнозировать поведение рынков, будущие процентные ставки и т.п., мы должны сделать ряд обоснованных предположений:

• Стоимость жилья растет на длительном периоде времени с некоторой среднегодовой скоростью. Основанием этого предположения служит тот факт, что российская недвижимость является рублевым активом, как мы выяснили это выше, а инфляция в рублях остается довольно высокой. Понятно, что поведение реальных цен сопровождается периодами роста и падения, но для моделирования мы можем использовать среднегодовую ставку роста цен.
• Об этом почти никто не вспоминает, но каждая реальная квартира со временем теряет ценность из-за устаревания дома, в котором она находится. Поскольку мы моделируем покупку/аренду одной конкретной квартиры, то мы должны учесть одновременно оба эффекта: общий рост рынка и обесценение конкретной квартиры. Подробнее об этом будет сказано ниже.
• Поскольку речь идет о жилье, то нас интересуют квартиры с мебелью и отделкой. Срок обесценения этих вещей отличен от срока устаревания дома, поэтому в модели мы рассмотрим этот процесс отдельно. Подробности ниже.
• Арендная плата может меняться со временем, и нам нужно сделать предположение относительно ее динамики. Поскольку мы уже начали использовать в модели среднегодовые ставки, то в первом приближении можно принять постоянной доходность собственника сдаваемого жилья. Таким образом, размер арендной платы на каждый год будет рассчитываться путем умножения некоторой фиксированной ставки на меняющуюся стоимость нашей модельной квартиры.
• Отказ от покупки жилья в пользу аренды дает нам возможность инвестировать свой начальный капитал. Для корректного сравнения мы должны выбрать способ инвестирования, сопоставимый по надежности с покупкой квартиры. В качестве такой инвестиции можно взять банковские депозиты, полагая при этом, что мы можем разместить капитал в нескольких банках и, тем самым, снять кредитные риски за счет системы страхования вкладов.

Обесценение квартиры, мебели и отделки

Многим кажется, что дома стоят вечно, но это не совсем так. Дело в том, что массовое жилье стали стоить не так давно, а прежде, что ни построят — получался памятник архитектуры. У нас есть примеры домов, построенных сотни лет назад, и есть пример хрущевок, которые уже идут под снос. Соответственно, чтобы учесть эффект устаревания дома, нужно оценить, сколько еще простоит дом, в котором мы покупаем квартиру. В интернете можно найти нормативные сроки службы по всем типам домов, примерные цифры таковы: хрущевки — 50 лет, панельные — 100 лет, сталинки — 150 лет. Что касается современных домов, я бы предложил проявить определенный скепсис и серьезно уменьшить ожидаемый срок службы, если есть основания сомневаться в качестве строительства и соблюдения технологии конкретным застройщиком. Когда будете использовать модель для собственного расчета, соберите информацию по конкретному дому и подставьте свои данные в модель.

Массовое жилье стали стоить не так давно, а прежде, что ни построят — получался памятник архитектуры

Открытый вопрос, по какой формуле следует обесценивать здание в течение его срока службы? Подобную задачу решают профессиональные оценщики. Посмотрев, насколько там все сложно, я остановился на экспоненциальной зависимости. Такой характер уменьшения стоимости получается, если она снижается ежегодно на один и тот же процент, который берется от стоимости предыдущего года. И этот подход удобен, чтобы наложить друг на друга два процесса: общий рост цен на рынке и потерю стоимости конкретной квартирой. Как будет показано ниже, в силу объективных причин высокой точности все равно достичь не получится, поэтому можно выбрать более удобный метод.

Чтобы рассчитать процент ежегодного снижения стоимости, нужно задать общий размер потерь за весь срок службы дома, например, износ 90% достигается за 100 лет. Здесь необходимо сделать важное уточнение: нормативные сроки службы установлены с точки зрения технического состояния дома, а для модели нам нужно оценивать экономическое старение. К сожалению, в этой части очень много неизвестных и огромное поле для творчества:

• В современном мире технологии быстро развиваются и, вполне возможно, современные дома окажутся морально устаревшими уже через десяток лет, а не через 50 или 100, как нам сейчас кажется. По этой причине для новых домов в модели лучше устанавливать сокращенный срок службы.
• Если речь идет о старинном здании в историческом центре крупного города, то для такого случая, полагаю, можно допустить медленное экономическое старение и поставить срок службы 100-200 лет. Опять же призываю всех творчески подходить к процессу и смотреть на особенности конкретного дома, в т.ч. на его расположение.
• С 2013 года действует закон о взносах на капремонт. На текущий момент не вполне ясно, как это будет работать на практике и как учесть в модели. Судя по размеру ежемесячной платы, на эти деньги можно будет заменить трубы, отремонтировать крышу и заделать какие-нибудь щели, но новые стены вряд ли будут построены.

В отношении мебели и отделки наш подход будет аналогичным — на свое усмотрение задаем ожидаемый срок службы и степень экономического износа по состоянию на конец этого срока. Для модели не имеет значения, новая мебель/отделка или нет, важно лишь ее качество. Добротная старинная мебель может служить долго и не терять при этом своей актуальности. В этом случае модель будет отражать текущие затраты на сохранение и реставрацию такой мебели. Дешевая современная мебель, вероятно, прослужит свой срок и отправится на свалку.

Пример с конкретными цифрами

Еще раз повторюсь, нет универсального рецепта, и каждый может подставить в модель данные, которые считает наиболее подходящими для своей конкретной ситуации. Попробовав множество вариантов, я покажу ниже тот, у которого параметры подобраны максимально в пользу покупки, но и при этом модель говорит, что арендовать выгоднее.

Модель использует следующие исходные данные:

Предположим, мы находимся в Петербурге в 2010 году, когда цены на жилье были минимальны и начали восстанавливаться после сильного снижения, что продолжается вплоть до сегодняшнего дня (Февраль, 2017). За эти семь лет цены на первичном рынке выросли примерно с 70 до 100 тыс. руб./кв.м., что соответствует ежегодному приросту 5.2%. Чтобы закладывать в модель более высокий темп роста цен, нужно быть большим оптимистом и верить в бурный рост российской экономики, рост доходов населения и снижение ставок по ипотеке. Для оценки средних темпов роста цен я брал данные именно первичного рынка, поскольку они отражают динамику цен новых домов, а мы разделили в модели эффект рынка и эффект устаревания конкретного объекта. Индекс цен вторичного рынка учитывает устаревание множества разнородных объектов, поэтому для нашей модели не подходит.

Изменение средних цен на первичном и вторичном рынке можно посмотреть, например, на сайте “Бюллетень недвижимости”.

Итак, у нас есть начальный капитал в сумме 5 млн.руб., и мы решаем, покупать жилье или снимать. При этом мы предполагаем, что в обоих случаях речь идет о квартирах со сходными характеристиками. Полная стоимость такой предполагаемой квартиры составит те самые 5 млн.руб., но для целей моделирования мы разбиваем эту стоимость на две части: мебель и отделку мы оценили в 500 тыс.руб., а собственно квартира тогда будет стоить 4.5 млн.руб. При таком бюджете на мебель и ремонт мы говорим о простой отделке и недорогой мебели, поэтому срок службы устанавливаем 15 лет, что будет соответствовать ежегодной потере стоимости около 14%. Для дома можем установить срок службы 100 лет, но помним при этом, что увеличенный срок службы дома сыграет в пользу покупки. Если хотим рассчитать консервативный вариант, то ожидаемый срок службы дома следует сократить.

Под доходностью арендодателя понимается размер годовой арендной платы, отнесенной к текущей стоимости сдаваемого жилья. Мы предположили, что этот показатель меняется слабо, поэтому указываем в параметрах модели некоторое усредненное значение. По тем данным, которые сейчас доступны на сайте bn.ru, доходность арендодателя составляет примерно 5.8% годовых. Для квартиры стоимостью 5 млн.руб. это будет примерно 290 тыс.руб. в год или 24.2 тыс.руб. в месяц, что соответствует реальности.

Среднюю доходность сдачи жилья в аренду можно посмотреть, например, на сайте “Бюллетень недвижимости”.

В поле “Доходность альтернативных инвестиций” мы указываем доходность, которую могли бы заработать, инвестировав свой начальный капитал вместо покупки квартиры. Опять же, каждый может указать ту доходность, которая для него реально доступна. При этом нужно учитывать, что если ваша инвестиция связана с высоким риском, то моделирование не будет корректным. В качестве альтернативной инвестиции вполне подойдут банковские депозиты в рублях, при условии, что наши вклады покрываются системой страхования. Насколько я помню, в период с 2010 по 2017 рублевые ставки по вкладам почти всегда превышали 9% годовых, укажем в параметрах модели эту цифру.

Результаты моделирования

Чтобы не грузить читателя словами типа NPV или DCF, я просто построил прогноз стоимости активов в случае покупки и в случае аренды на несколько лет вперед при заданных параметрах. Как показало моделирование, если бы вы купили квартиру в 2010 году за 5 млн.руб. с мебелью и отделкой, то в 2017 году ваша квартира стоила бы примерно 5.6 млн. руб. В случае аренды такой же квартиры, сумма ваших вкладов на этот момент составила бы более 6 млн.руб. Таким образом, аренда квартиры в тех реальных условиях экономически была более оправдана.

Важно отметить, что аренда оказалась выгоднее даже при том, что мы выбирали параметры благоприятные для покупки. При более осторожном выборе параметров, мы получили бы результат еще более убедительный в пользу аренды. Этому явлению есть разумное объяснение, которое вы найдете ниже в разделе “Что в итоге делать?”.

Файл с расчетами доступен по ссылке. 

Что в итоге делать?

Прежде всего давайте поймем, почему так сложилось, что аренда оказывается выгоднее. Я вижу тому несколько причин:

• Те, кто пожил на съемных квартирах и испытал на себе все связанные с этим трудности, стремятся купить собственную любой ценой. Развитие ипотечного кредитования способствовало этому.
• Для многих людей покупка квартиры является одним из немногих доступных способов инвестирования. Купить и сдавать — проще некуда. О других способах инвестирования, вероятно, напишу отдельную статью.
• Арендодатели, судя по всему, не в полной мере учитывают эффекты устаревания отделки и самого здания.

Факторы выше привели к тому, что цены на жилье оказались завышены относительно ставок аренды, т.е. доходность арендодателя оказалась слишком низкой. Это нужно использовать и попытаться снять жилье вместо того, чтобы покупать его. При всех трудностях нашего рынка аренды можно предусмотреть ряд мер, которые облегчат эту процедуру:

• Обязательно заключайте договор, в котором будет прописан достаточный срок на поиск нового жилья, если собственник захочет его расторгнуть.
• Желательно предусмотреть порядок пересмотра арендной платы в будущем. Например, можно привязаться к индексу арендных ставок, т.е. арендная плата на каждый следующий квартал меняется пропорционально изменению указанного индекса. Это условие одинаково выгодно как жильцам, так и собственнику.
• Снимайте квартиру только с мебелью, это даст вам больше мобильности.
• Аккуратно фиксируйте состояние отделки и мебели при въезде и выезде, обязательно составляйте акт. В договоре должен быть пункт о том, что жильцы не возмещают естественный износ мебели и отделки.
• Найдите способы поиска жилья без агентов. Вам будет легче покинуть прежнее жилье, если оно перестанет вас устраивать.

Преодолев трудности, связанные с поиском съемного жилья, вы получаете колоссальные преимущества:

• Экономическая выгода, как показано при моделировании.
• Возможность менять место жительства, если условия изменились не вашу пользу (трудные соседи, транспортный коллапс, проблемы с парковками, новая стройка поблизости и т.п.).
• Вы платите ровно за ту квартиру, которая вам нужна в данный момент времени. При покупке всегда возникает желание взять с запасом в расчете на детей, родителей и т.п.
  

  ---

   

Автор — Лаврухин Роман, независимый исследователь.
Отправить сообщение автору можно по ссылке.
Файл с расчетами

Дополнительно почитать по теме

Republic.ru: Грабители и крысы. Как строительный бизнес убивает города.
Republic.ru: «Категорически не хотят переезжать». Как оспорить снос хрущевок?
Republic.ru: Ипотечные гетто: чем уникальны российские новостройки?