Что происходит с ценами на новостройки в Санкт-Петербурге

Эксперты Авито Недвижимости и аналитического портала «Пульс продаж новостроек» подвели итоги I квартала 2021 года на рынке первичной недвижимости. В результате анализа было зафиксировано увеличение объемов предложения в сегменте новостроек — на 14% в годовом выражении и на 23% по отношению к предыдущему кварталу. Одновременно спрос на новое жилье начал постепенно снижаться: -6% год к году и -14% за квартал. Тем не менее цены продолжают расти: +26% за год и +8% за последние три месяца. В Санкт-Петербурге количество объявлений о продаже новых квартир выросло в 2 раза, а спрос на них — на 11% за год. Цены в городе держались на отметке 150 386 рублей за кв.м, что на 34% выше чем год назад, и на 7% больше чем в прошлом квартале.

По итогам I квартала текущего года замечена некоторая стабилизация обстановки на рынке первичного жилья вслед за ажиотажем предыдущего года. Так, уровень предложения превысил прошлогодние отметки на 14%, причем за последний квартал его показатели выросли на 23%. Иными словами, рынок постепенно начал двигаться в сторону равновесия после того, как большинство ликвидных объектов недвижимости в прошлом году были распроданы, а ряд девелоперов испытывал сложности с завершением строительства проектов. При этом интерес покупателей постепенно начал ослабевать: спрос* по итогам последних трех месяцев оказался на 6% ниже, чем в I квартале 2020 г. и на 14% ниже, чем в IV квартале того же года.

Рынок постепенно начал двигаться в сторону равновесия после того, как большинство ликвидных объектов недвижимости в прошлом году были распроданы

Подобный вектор развития в основном обусловлен тем фактом, что многие россияне уже успели воспользоваться выгодными ипотечными предложениями в прошлом году и приобрести квартиру, сохранив накопления на фоне колебаний в экономической конъюнктуре. Подробнее — в Табл. 1.

Таблица 1. Структура спроса и предложения в разрезе комнатности на рынке новостроек РФ в годовом  (I квартал 2021 г. к I кварталу 2020 г.) и квартальном сравнении (I квартал 2021 г. к IV кварталу 2020 г.), по данным Авито Недвижимости

В минувшем квартале большую часть рынка новостроек, как и прежде, занимали самые популярные варианты жилья — однокомнатные и двухкомнатные квартиры, на которые в совокупности пришлось 70% в общей структуре предложения. Меньшую долю составили трехкомнатные квартиры (15%) и студии (13%), при этом просторное жилье, состоящее из четырех и более комнат, а также помещения свободной планировки были представлены на рынке в гораздо меньшем объеме (по 1% на каждую категорию). Одновременно число объявлений наиболее значительно в исследуемые периоды увеличилось в сегменте студий: в 1,5 раза за год и в 1,4 раза за квартал. Подробнее — в Табл.1

Прошлогодний тренд на повышение стоимости жилья в новостройках сохранился и в этом году

Прошлогодний тренд на повышение стоимости жилья в новостройках сохранился и в этом году, тем не менее темпы роста становятся менее впечатляющими. В годовом выражении средняя цена новой квартиры по стране поднялась на 26%. Однако в предыдущие три месяца подорожание все же стало несколько замедляться: по сравнению с IV кварталом 2020 года средняя цена квадратного метра жилья в новых домах возросла на 8% и достигла отметки 107 000 рублей. Такие факторы, как увеличение себестоимости строительства, вызванного высокими темпами инфляции, постепенным переходом на проектное финансирование (например, доля приобретаемого жилья с использованием счетов эскроу в Санкт-Петербурге — 28% от общего количества^[1]), подорожанием материалов, возросшими расходами застройщиков и колебаниями курсов валют, а также дефицит новых объектов для продажи, продолжают провоцировать увеличение стоимости первичной недвижимости. При этом, пожалуй, ключевую роль в столь существенном повышении цен играют льготные условия при выдаче ипотеки: так, доля сделок с использованием жилищных кредитов в Санкт-Петербурге составила 67% от общего количества в I квартале нынешнего года (по данным «Пульса продаж новостроек»).

«Ажиотаж, который начался на рынке купли-продажи жилой недвижимости из-за скачков валютных курсов и появления льготных ипотечных кредитов для новостроек, по итогам квартала уступил место постепенной стабилизации. Предполагается, что снижение спроса и рост предложения начнут несколько сдерживать дальнейшее повышение цен, на которое в настоящее время значительно влияют ожидания, связанные с принятием решения о продлении программы льготной ипотеки. При этом ожидать, что цены на новое жилье снизятся, в краткосрочной перспективе определенно не стоит, поскольку даже в случае отмены государственной поддержки, интерес потенциальных покупателей будет подогреваться за счет сдержанного вывода новых объектов в продажу и введения специальных условий от застройщиков, например системы скидок или предложения ипотеки по сниженным ставкам», — комментирует Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной и загородной недвижимости в Авито Недвижимости.

Наиболее заметные темпы роста объемов предложения, сравнивая данные I квартала нынешнего и предыдущего годов, зафиксированы в Екатеринбурге (в 2,2 раза), Санкт-Петербурге (в 2 раза), Ростове-на-Дону (в 1,9 раза), Новосибирске (в 1,7 раза) и Москве (в 1,5 раза). По итогам последних трех месяцев количество объявлений значительнее всего увеличилось в Северной столице, где показатели удвоились с IV квартала 2020 г. Несмотря на отрицательные средние показатели спроса по стране, в годовом выражении его значения существенно выросли в Екатеринбурге — в 2,4 раза, а также в Москве и Сочи — в 1,8 раза. При этом за квартал потребительский интерес повысился в полтора раза в Сочи, что достаточно сильно отличается от значений в других регионах. В Санкт-Петербурге, в свою очередь, спрос в продемонстрировал следующую динамику: +11% год к году и -25% за последний квартал. Подробнее — в Табл. 2.

Таблица 2.  Динамика спроса и предложения на рынке новостроек в крупных городах РФ в годовом  (I квартал 2021 г. к I кварталу 2020 г.) и квартальном сравнении (I квартал 2021 г. к IV кварталу 2020 г.), по данным Авито Недвижимости

По аналитическим данным «Пульса продаж новостроек», на первичном рынке Санкт-Петербурга в I квартале текущего года отмечено снижение объема продаж на 6% относительно аналогичного периода в 2020 г.

Более половины от всего объема сделок (58%) обеспечили ТОП-5 девелоперов — Setl Group (34%), Группа ЛСР (10%), ЦДС ГК (5%), Группа «Аквилон» (4%) и Главстрой-СПб (4%).

Интересно, что в Санкт-Петербурге покупатели чаще приобретали квартиры с отделкой: 59% против 41%. При этом доля апартаментов среди общего количества жилья в новостройках составила 8%.